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Come funziona  

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Cos’è?

Il Superbonus 110 % è una normativa dello stato che consente di ottenere crediti d’imposta e detrazioni fiscali utilizzabili in 5 anni, cedibili a fornitori, imprese edili che realizzano i lavori di miglioramento e poi a anche ed assicurazioni, anche più volte.

ad esempio, per usare il superbonus 110% in un condominio di 20 appartamenti puoi

  • Usare il bonus per la facciata ed i balconi con un cappotto termico ecologico, eliminare i pinti termici come pilastri lesionati o smontare le ringhiere per una spesa massima di €.1.000.000 ed avrai un credito d’imposta di € 1.100.000
  • cambiare la caldaia con un sistema a scambio di calore in classe “A” o un riscaldamento a pavimento e spendere fino a € 600.000 con una detrazione di € 660.000
  • inserire un impianto fotovoltaico per una spesa di € 48.000 con un bonus di € 52.800
  • Cambiare finestre ed infissi degli appartamenti per un totale di € 200.000 ed un’agevolazione di € 220.000

Può pagare tutti i costi il condominio e poi cedere il credito d’imposta ad una banca,

ad esempio per € 1.000.000 di lavori potrai pagare l’impresa con un finanziamento e poi cedere tutto il credito di €1.100.000 alla banca che si tratterrà € 100.000

Puoi cedere tutto il tuo credito d’imposta tutto insieme ad un solo soggetto, ad esempio all’impresa edile che ha realizzato i lavori.

Puoi tenere una parte del superbonus diviso fra i condomini (ad esempio i 52.800 euro del fotovoltaico) e cedere il resto.

Puoi cedere il credito a tre fornitori diversi (ad esempio l’impresa edile l’installatore degli infissi o l’impiantista delle caldaie.)

A loro volta questi potranno cedere il loro credito ad altri fornitori (ad esempio il produttore delle finestre o del cappotto o delle caldaie) oppure alle banche o anche ad un’assicurazione che glie lo pagheranno subito applicando un tasso d’interesse, compensandolo poi con le imposte oppure sui contributi per il personale.

Ad esempio se il credito ceduto dall’impresa edile è di € 110.000,00 la banca oppure il fornitore del cappotto glie lo pagheranno una cifra variabile fra gli € 880.000 ed il milione di euro, a seconda del tasso d’interesse.

A chi spetta?

Il superbonus 110% è destinato ad un numero inferiore di soggetti rispetto al normale superbonus 2020 che rimane in vigore.

La detrazione fiscale è rivolta a condomini (anche mini condomini o fabbricati con solo due abitazioni) ed ai privati ma solo per la prima casa.

La villetta monofamiliare al mare ha quindi accesso al solo superbonus 70%

Il B&B non ha diritto all’superbonus 110%

La società (srl spa sas, non importa) non ha diritto all’superbonus 110%

Come ottenere il superbonus 110%

Accedere al superbonus 110 per cento non è semplice: per evitare raggiri il decreto rilancio pone dei paletti precisi che occorre rispettare.

Prima di fare qualsiasi intervento bisogna fare asseverare la classe energetica da un progettista abilitato, che abbia una polizza a garanzia del condominio di almeno tre milioni di euro.

Il decreto rilancio ammette due modalità di trasferimento del superbonus del 110% al fornitore: la cessione del credito o lo sconto in fattura. Si tratta di meccanismi diversi che comunque hanno il medesimo effetto: l’impresa esegue i lavori inserendo nel contratto che questi saranno pagati con il trasferimento del credito d’imposta.

Nel caso di condomini una quota di credito, corrispondente ai millesimi di proprietà, appartiene al singolo condomino. Per non pagare nulla occorre quindi che tutti i proprietari cedano il loro credito. In alternativa, chi vorrà tenere per sé la detrazione dovrà pagare il 100% della sua spesa straordinaria, in millesimi, al fornitore.

Per avere diritto al superbonus del 110%

occorre migliorare di due classi energetiche l’edificio o, se si usufruisce del sismabonus 110% di due classi sismiche.

Fare almeno uno di questi tre interventi:

  • Nei condomini: isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali (in pratica facciata e tetto) che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie lorda dell’edificio medesimo (ma per raggiungere le due classi di miglioramento energetico spesso non basta e bisogna intervenire almeno sul 50%).
  • nei condomini: sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di microcogenerazione.
  • nella prima casa, unifamiliare: la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo di cui al comma ovvero con impianti di microcogenerazione.

ATTENZIONE il bonus è valido solo se il miglioramento di due classi è asseverato da un professionista, che abbia un’assicurazione professionale di almeno tre milioni di euro e con il visto di conformità di un caf o di un revisore contabile ( nel vecchio superbonus 2020 non era previsto) inoltre occorre inviare tutta la documentazione tecnica all’ENEA

Quali spese puoi fare

Nei giornali si parla di “rifare casa gratis” ma cosa posso fare davvero con il superbonus 110%?

La regola generale è che gli interventi principali trascinano le spese ordinarie.

Per esempio, se il condominio decide di fare la facciata e di migliorare la capacità di disperdere energia ( in pratica di isolarlo dall’esterno di modo che quando fuori fa freddo serve meno energia per riscaldarlo) deve ricoprire il tutto di materiale isolante, eliminando quelli che vengono definiti ponti termici.
Cosa è un ponte termico? E’ qualsiasi elemento che “rompe” l’isolamento che si sta creando con un cappotto oppure un materiale isolante. Ad esempio

  • il balcone i cui ferri entrano per due metri nella parete dell’edificio,
  • un solaio,
  • i pilastri

sono spesso ponti termici che rompono l’isolamento e trasmettono freddo, o caldo dall’esterno.

Per questo motivo devi, e puoi

  • smontare e risanare i balconi
  • oppure i pilastri delle fondamenta
  • o nei garage dove l’umidità imperversa
  • oppure isolare pareti interne, rifacendole.

Allo stesso modo, se devi cambiare l’impianto di riscaldamento con uno ad alta efficienza sarà possibile

  • creare crene nei muri, facendo passare tubi e dismettendo quelli vecchi,
  • oppure modificare gli impianti elettrici

di conseguenza potrai inserire i costi per imbiancare i muri di casa o l’impianto elettrico o idraulico “danneggiato” dal nuovo lavoro.

E’ molto importante decidere cosa si vuole fare, quali interventi comporta e fino a dove si vuole risanare.

Per un vecchio edificio l’superbonus 110% è l’occasione unica per tornare nuovo e non consumare più tonnellate di gasolio, o migliaia di kwh per condizionare l’ambiente.

La spesa massima

Il decreto rilancio aumenta moltissimo la spesa massima prevista per i condomini, legata al numero di unità immobiliari (un unità immobiliare è un subalterno catastale, ovvero un appartamento o un garage se non è accatastato come pertinenza, un magazzino o un negozio)

  • Per gli interventi in facciata e sul tetto, compresa la sostituzione degli infissi ed i lavori di ordinaria amministrazione collegati, la spesa massima è di € 60.000 per unità immobiliare (un caseggiato di 10 appartamenti potrà spendere € 600.000)
  • Per gli interventi sul riscaldamento e raffrescamento (caldaie scambiatori di calore e altri) la spesa è € 30.000 per unità immobiliare (uno stabile di 10 appartamenti potrà spendere € 300.000)
  • Per il fotovoltaico, la spesa massima per l’intero condominio è di € 48.000

Facendo due conti, un condominio di 10 appartamenti può spendere fino a 948.000 euro

In più se il condominio utilizza il sismabonus 110% aggiunge € 96.000 ad unità immobiliare, con una spesa massima di € 1.908.000, senza tirare fuori un soldo.

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